As operações econômicas e negociações, realizadas entre duas ou mais pessoas, devem ser formalizadas através de um contrato que lhes garantirá maior segurança jurídica no cumprimento do que houver sido pactuado. Vivemos um cenário de instabilidade que torna cada vez mais necessária a completa previsão da vontade dos contratantes, evidenciando as obrigações com as quais cada um se comprometeu.
Os contratos de Parceria e Arrendamento são amplamente utilizados, todavia, ainda há confusão ao definir qual deles será mais adequado para a formalização do negócio desejado. A escolha contratual deve levar em consideração todos os reflexos que cada contrato pode acarretar aos contratantes. Vamos, portanto, esclarecer qual análise deve ser feita e quais requisitos devem ser considerados na hora de definir o contrato adequado.
Arrendamento Rural
O arrendamento rural é a modalidade contratual por meio da qual o proprietário de um imóvel rural se compromete a disponibilizar, temporariamente, o uso e gozo da terra (ou parte desta), podendo optar pela inclusão ou não de benfeitorias e outras facilidades, com o objetivo de explorar nela, atividade agrária mediante pagamento de um valor em pecúnia.
É natural que a atividade agrária traga consigo um risco inerente ao desempenho das etapas produtivas. Quando falamos de uma produção formalizada por um contrato de arrendamento rural, todo o risco da atividade fica a cargo do Arrendatário (o produtor rural que utilizará o imóvel). Deste modo, independente das condições climáticas, do fornecimento dos insumos necessários no tempo adequado, da qualidade da assistência técnica fornecida, do sucesso ou não da safra, o pagamento ajustado é indispensável. Deverá ser efetuado nos termos e prazo acordados, independente do retorno que a atividade oferecer ao produtor que a desempenhou.
Se aplica um prazo mínimo de exploração de 3, 5 ou 7 anos a depender da finalidade do uso, buscando assim, evitar um maior desgaste dos recursos naturais explorados. O preço do arrendamento será fixado em quantia certa, definindo assim os parâmetros aceitáveis no momento do pagamento. A fixação do pagamento deve ser feita em dinheiro, havendo a faculdade do pagamento em produto (essa característica costuma provocar larga discussão inviabilizando sua abordagem nesta ocasião).
Parceria Rural
O contrato de Parceria Rural é a modalidade contratual, por meio da qual, o proprietário de um imóvel rural se compromete a disponibilizar, por tempo determinado ou não, o uso específico da terra (ou parte desta), podendo optar pela inclusão ou não de benfeitorias e/ou facilidades, com o objetivo de explorar nela, atividade agrária mediante partilha total ou parcial dos riscos inerentes à atividade, abrangendo lucros e prejuízos.
Em suma, o contrato de Parceria Rural, tem como característica central, o risco contratual decorrente da atividade desempenhada. Seja ela de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal, mista, de entrega de animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matéria-prima. O risco estará presente em qualquer das possibilidades citadas, pelo qual toda produção sujeita a: caso fortuito ou força maior (como o que vivenciamos, onde uma Pandemia inesperada provocou diversas consequências econômicas, o que, em vários casos, inviabilizou o cumprimento contratual nos termos originalmente pactuados); frustrações de safra; dificuldades de escoamento da produção; variações nos preços de mercado, etc.
Será aplicado também um prazo mínimo de 3, 5 ou 7 anos a depender da finalidade do uso e a atividade a ser explorada. O montante produzido sofrerá uma redução, referente às despesas com a produção e resultará no total a ser partilhado na proporção já definida no ato da contratação de acordo com a previsão legal.
Mas qual dos Contratos Será Melhor para a sua Realidade?
A análise prévia que definirá o contrato a ser utilizado, deve ser aprofundada e levar em consideração os mais variados aspectos, para evitar qualquer prejuízo. Irei ressaltar aqui apenas alguns dos pontos cuja análise é indispensável para formalização de um bom contrato agrário. É necessária a análise dos reflexos tributários que cada contrato acarretará. Deve-se considerar que, no arrendamento, o rendimento recebido pelo proprietário do imóvel rural cedido é tributado como se fosse um aluguel comum. Já no contrato de parceria, as duas partes são tributadas pela atividade rural na proporção que couber a cada uma delas.
O proprietário rural, prioriza o recebimento de um valor fixo ou um negócio que o sujeite ao risco, mas que também o exponha à variabilidade de ganhos? Quanto ao produtor rural, está disposto a assumir todos os riscos, inerentes a produção, decorrentes de um contrato de arrendamento? Feitos estes questionamentos, surge um olhar que dá indícios do contrato que trará maior satisfação aos envolvidos. Perfis mais conservadores, tendem a evitar o risco e ter todas as regras contratuais bem definidas. Já os perfis mais arrojados, costumam optar por se expor ao risco, não limitando assim sua faixa de ganhos.
Qual o patrimônio disposto para saldar eventuais prejuízos? Como estamos tratando de atividades sujeitas à possíveis imprevistos no ciclo produtivo e responsabilização em eventual ônus, destaca-se mais uma vez a necessidade de uma boa análise para escolha do contrato a ser utilizado. Se pensarmos em uma situação onde o contratante que assumiu o risco contratual não tem um patrimônio com robustez suficiente para saldar eventuais prejuízos, um imprevisto, uma falha no processo produtivo, pode levá-lo à insolvência. A cautela torna-se crucial para manutenção da integridade financeira do contratante.
Deste modo, o bom contrato é o que está adequado às necessidades e expectativas dos envolvidos. O objetivo é que ele seja tão bem redigido que não haja necessidade de ser levado ao judiciário para discussões futuras. Busca-se que ele resolva qualquer divergência por si só, não dando brechas para discussões.
Resta, portanto, evidente que uma boa análise técnica sobre os reflexos que a escolha contratual pode acarretar, é indispensável para o desempenho de uma boa relação contratual. O estudo prévio das minúcias a serem contratadas evitará a ocorrência de imprevistos para os contratantes, definindo pontos viáveis ou inviáveis, reduzindo assim as possibilidades de prejuízo.
Aline Clécia
OAB/GO 55.059
FONTES:
- Gonçalves, Carlos Roberto – Direito Civil Brasileiro, Volume 2, Teoria Geral das Obrigações, 12ª ed. São Paulo, Saraiva, 2015;
- REZEK, Gustavo Elias Kallás. Imóvel Agrário – Agrariedade, Ruralidade e Rusticidade. Curitiba: Editora Juruá, 2007;
- 59.566 (1966). Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/antigos/d59566.htm. Acesso em: 21 de set. 2020.
- Lei 4504 (1964) – Estatuto da Terra. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4504.htm. Acesso em: 21 de set. 2020.
